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看了广州市场，我最大的感受就是：

广州市场，太不抗跌了。

涨得不多，降价很快。

在我看来，广州属于最典型的稳涨快跌的城市。

从2020年到2021年，短短2年的时间里，广州市场先是稳涨，接着又是一波大回调，最开始涨幅最高60%上下，紧接着又在2021年下半年几乎全部跌回去，或者现在仍旧在跌回去的路上。

尤其是本地购房都比较悲观，虽然今年也刺激了很多政策，虽然变现取消了二手房指导价，虽然新房限价最高可以提高12%，虽然也出现了万科金域曦府、越秀和樾府、万科城市之光这样的超级热门楼盘，但是仍然挡不住广州市场的全面下跌。

从增城、白云的远郊，

到黄埔、番禺的主城新区，

再到主城的二手下跌，

再到学区房的下跌，

都在预示着广州楼市的暗淡前景。

尤其是两个极为关键的数据，都双双扑街。

新房，同比跌了11%。

9月新房网签6169套，今年上半年1-9月几乎都是6000套上下，但是去年同期则基本上都在7000-10000套之间。

二手，同比跌了21%。

9月，广州二手中介网签量也就1500套，环比不涨反跌，下降了14.6%。

广州下跌的第一个逻辑：

远郊跌了。

这个逻辑是最简单的，全国的远郊和新区都一样，全部都在跌，广州的白云、增城跌的非常厉害，别看白云在行政上是一个区，但是在楼市概念中，白云和增城的地位是一样的，都是远郊板块。

尤其是这一次广州土拍，一共流拍了3块地，竟然有2块在白云，土拍前还有2块终止，都是在白云，可见白云的楼市有多惨。

前一段增城房东大降价的新闻大家都非常清楚了，以及白云、增城各大房企降价的新闻，已经非常多了，这里就不再列举，最关键的是你只要记住这一点，广州的远郊在降价，这一点就够了。

增城房东大降价事件，

增城区在售楼盘竟然高达130多个，

可售套数1.2万套，但是每月成交仅有1000套，

平均去化率仅有14%，仅优于花都，

二手房房源高达1.5万套，

越来越多的楼盘出现了68平、70平的纯刚户型，

增城市场的差，不仅仅是存量的问题，更关键的因素在于内卷，大量的房企开始内卷，比如保利水木芳华开盘放大招，本来2万的价格，一下子干到了1.6-1.7万/平的超低价格，确实收割了一大波刚需客，但是更多的人彻底失去了增城的信心，以及卷死了大量的竞品楼盘。

于是，恶性循环也来了：

中奥方直明日公元，首付12万起，

某项目，拿地价1万2，特价仅有1万7-1万9，

大量的二手房被迫降价，

但是降价卖不出去的房东大有人在。

广州下跌的第二个逻辑是：

主城新区都在跌。

中新知识城在跌，

黄埔科学城在跌，

黄埔南沙核心也卖不动了，

这就非常奇怪了。

按理说这些板块是主城新区中，最有价值的板块，产业、人口、地铁、配套全都有，按理说一定不会跌，但是今年的事实却是，非常有价值的主城新区也扛不住了。

万科幸福誉，大平层不到3万，之前直接干到3万5-4万，

中新知识城的绿地城一套115平的房子，正常价3万出头，有业主直降85万，从335万直接降到250万，还附送一个车位，单价竟然不到2万2。

品秀星樾时隔2年，目前市场价还在3万9上下，

保利罗兰国际，不需要抢房了，单价还是在4万3上下，

科城山庄从最初的放风价4万，最终价格出来了，超出大家的预期，价格直接飙升到5万+，

作为科学城的标杆小区，新福港鼎峰从2020年直冲6万的雄心，现在价格也逐渐回落到5万出头，

……

这是主城很多楼盘、很多二手房小区失去价值的信号，倒挂不见了，预期变了，新房备案价直线飙升，二手房指导价也直线飙升，两相合力后，市场变得无比平静。

广州下跌的第三个逻辑：

老城都开始跌了。

荔湾万科花地湾降价了，

黄埔老区府降价了，

越秀老城区降价了，

海珠老城区降价了，

甚至牛奶厂都开始降价了，

……

虽然也有万科金域曦府这样的超级红盘，仅仅国庆7天，就卖掉了168套房源，成交金额更是突破了10个亿，以及越秀和樾府总价1300万到2000万之间的大平层改善热销，但是依然挡不住整个市场的冷淡。

荔湾的万科不错，

黄埔的科城山庄不错，

海珠的琶洲南TOD不错，

番禺的越秀和樾府不错，

保利天汇不错，

但依然挡不住万科城市之光低至4万7的特价房，而市场价在5万6-6万，富力富颐华庭也有4万8的特价房，市场价则在5万+，更有合生中央城这样的低价盘不断拉低大壮名城的预期。

越是市场很差，

越是房价有高有低，

那么，市场一定会滑向低单价的方向中。

广州下跌的第四个逻辑：

房企和地方政府扛不住了。

1、广州的土拍，除了极个别优质地块，其余黄了。

2、广州的开发商，除了万科保利中海华润，其余黄了。

3、首付分期开始大量出现，开始抢夺所剩不多的客户。

先看广州土拍。

看着拍了480个亿，入账非常多，但是完全没有歌舞升平的感觉。

原本20宗土地，开拍前中止2块。

于是18宗土地开拍，最终还是流拍了3块。

最终15宗成交土地中，只有2宗底价成交。

成交地块中，几乎清一色的国央企+城投托底。

没意思，实在是没意思。

再看广州房企。

保利水木芳华用超低价吸走了大量的刚需，其余房企死了。

万科城市之光用低级+品牌吸走了大量低于客户，其余房企怎么吃？

万科金域曦府用超大盘吸引了大量地缘，其余竞品怎么活？

中海占据了海珠市场的半壁江山，其余房企根本拿不到地。

整个广州最热、客户最多、销售额最高的项目和房企中，不是几乎，是全部，万科、中海、越秀、保利、华润，包揽了全部的目光。

他们用特价房，他们用大品牌，他们用安全，他们用大盘，不管怎么玩，他们都会笑到最后，成为最后的赢家。

那，分化的房企呢？

扑街啦！

最后是首付分期。

首付分期是市场最后的倔强，不到万不得已，是不可能拿出来的。

海珠某盘0首付，针对符合官方认可的特殊人才。

科学城某盘首付2成，收楼后再付首付。

南沙某盘更卷，特价房+低首付+首付分期。

南沙某盘最长客户首付分期4年。

1、全国都在下行，广州没理由下行。

2、深圳都在下行，广州没理由下行。

3、但是广州跟深圳不一样的地方，深圳属于暴涨暴跌的典型，而广州则属于稳涨快降的典型。

4、广州不抗跌的内因则是，城市太大了，价差太大了，从1万多到20万都有，一旦市场下行，会拖累优势楼盘和优势板块。

5、上海主力价格4-15万，北京主力价格4-15万，深圳主力价格4-15万，广州呢？1万5-10万+全部都有，太散、过于分散了。

6、整个市场，除了黄埔的科城山庄、海珠的琶洲南TOD、番禺的越秀·和樾府、荔湾的万科金域曦府，剩余大部分销售都非常一般。

7、广州今年也调整了非常多的政策，南沙黄埔的人才放松，新房限价调整，二手房指导价调整，包括全国上上下下的利好，但，依旧没用。

8、还有2个数据，非常重要，9月新房库存高达1200万方，二手房库存至少在15-20万套（仅贝壳就有12万套），未来的压力会越来越大。

9、最后3个月，不好过啊；年关之后，23年也不好过啊。

10、主城+核心，该买买，没问题；其余的，都小心；但凡不是优质二手房，赶紧卖，赶紧卖。

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